北京楼市:当下是降价让大中介引流,还是让小中介来主推?

大家好,我是京爷,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答关注“京爷说房”【微信公众号】,加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取资料,有问必答,全程指导。1、提问:京爷,感谢答复

大家好,我是京爷,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!

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1、提问:京爷,感谢答复。工作地在车公庄和望京,目前考虑的几个目标社区是石景山雍景四季、回龙观紫金新干线。在您看来,未来5-8年周期,海淀南路的学区老房可以实现和这三个小区大体同等幅度的涨跌吗?如基本可实现,我们倾向于未来再换。毕竟海淀南路这边是自己精心装修的,且长期租房的体验确实比较差。

回答:你好,这三个目标小区中,回龙观紫金新干线表现好一些,石景山雍景四季也ok。在我看来,海淀南路5-8年的表现还不一定比前两者差。有条件的话,可以买海淀五环外爆发力强的小区。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京这些房产跑赢大盘》

2、提问:京爷,请教下,我把19年30万精装的房源挂牌了,但是目前绿黄中介不愿意主推,觉得单价太高,想耗一耗让我们降价再推,所以大中介没啥带看。小中介带看沟通相对积极,觉得我们房源在附近几个小区里还是有稀缺性,碰到合适客户降一点价就能卖。这种情况我们应该采取什么策略,降价让大中介引流,还是让小中介来主推?我这夹在中间有点为难,麻烦您帮忙分析分析!

回答:你好,理论上来说,绿中介流量最大,然后黄中介,这两个把握住了,基本也就是差不多,所以要卖房,还是得让他们大力推。中介压价很正常,肯定是为了促成交。如果你着急卖,估计还是得略微调一些才能较快成交,毕竟两个中介都觉得单价太高。如果不着急,那可以等等看市场,目前市场稍微有一些上扬,大部分热点区域未来价格应该会稍微高一些。另外,你也对比一下最新同户型成交价格,自己做出一个判断。你可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》

3、提问:京爷您好,我和女朋友最近准备结婚,她三年前在潘家园附近买了一套三百万左右的房子。我不想浪费首套资格,又看不清未来五年形式,想咨询哪种您更建议:

1.我单独买一套价值400左右的,未来五年内再卖掉两套小房换大的;

2.女朋友婚前把老破小卖了,一起买一个700左右的(用来自住并过渡,预计5-8年后等孩子大一些了再置换)。

回答:你好,从房产角度来看,潘家园附近300万左右的房子肯定价值相对一般,涨幅也会低于大盘。而你单独买一个400万的房子,要找到涨幅很好的也并不容易,基本上是一些学区上车房。你五年内想以小换大的话,比较折腾,我建议你还不如现在一起买一个大的呢。如果能利用你的首套资格来买,那更好。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

4、提问:京爷你好,500万左右预算,五棵松附近,首套自住,比较好的小区请推荐!

回答:你好,五棵松附近,一般有三种选择:海淀,能买的房子比较少,基本老破小小两居,比如你可以看看金沟河3号院、金沟河5号院;石景山,有一些次新小区,可以看看诗景长安之类的,升值性也不错;丰台,青塔附近,如长安新城等。一般来说,海淀表现相对好一些。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问:京爷好,青年汇佳园一套东北向一居,顶楼,总价比同房型低13万,虽然价格低,但是怕以后不好出手,您觉得怎样?是否可以买?

回答:你好,小区肯定没问题,就是顶层比较硬伤,如果有其他选择,那还是尽量不考虑。当然,价格实在便宜,没有其他选择的情况下,可以考虑。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》《北京买房顶级思维》

6、提问:京爷好,现在我和对象准备刚需上车,在看总价500w上下的房子。我们倾向于次新商品房,目前比较理想的小区包括瞰都、青年汇,单价都在8w+,只能够上一居。家里长辈比较反对,理由是一居商品房得房率低,且500w可以在如甜水园、道家园买到一些80年代末~90年代初的二居,得房率高、住着宽敞,且市场上二居成交量大很多,未来置换会更好出手。想请教您,一居虽然成交量占比小,是不是跟供给总量少也有关?以及从升值性考虑,次新商品房一居,和8、90年代公房小区二居,哪个更推荐呢?谢谢!

回答:你好,老人的感觉是有些偏离真实的市场的,主要是观念有些偏离当下。传统上,【功能性越强、得房率越高房子性价比越好】已经深入人心。近些年来,这几个要求依旧是评价房子的标准,但已经发生了一些变化。其中最重要的就是楼龄和产品越来越重要。次新一居,在楼龄上比较占优,而且在管理、环境、停车等居住体验上提升了不少,因此升值性好不少。从数据上来说,也是能验证这一点的。朝阳东部没有学区的老破小,上一波行情也就是10%左右,低于大盘,同时供应量还太大,而像青年汇这种一居,基本上20%以上了,明显超过了大盘。另外,成交量代表什么,无法直接代表其升值性。关于升值性,可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》

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    所有的伟大,都源于一个勇敢的开始!
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