专家分析:这类房子适合自住,但投资千万别碰

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:提问:沪叔,你好,有个问题想咨询下:现家庭在上海有

专家分析:这类房子适合自住,但投资千万别碰第1张

我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,有个问题想咨询下:现家庭在上海有两套房产,一个是梅园双学区房,现总价650左右(20年购入,学区三年后用),另外一个在南码头多层房总价在930左右,以后要陪娃念书,在学校附近租房。南码头这套升值较慢,想卖掉换成升值潜力更大的房产,预计价格在1300万以内,8-10年预期,社保180个月,请问买哪个片区是个比较好的选择?摇新房的话积分不高,是买二手房还是去买不要求积分的新房呢?谢谢!

沪叔:目前你的新房基础分应该是25分(如果置换南码头房子后),也就是15年社保,那么这个情况打新,积分热门盘买不了,买一些不触发积分的新盘可以考虑,这种盘的特点属于单批次房源推出来特别多一般多于500套或者是楼盘有比较鸡肋的诟病缺点,其次就是考虑把南码头的老房子置换换更优异版块的二手房。

不管你是想买新房还是二手房,选对板块买房成功一半,买房涨幅决定因素依次是板块、地段、楼盘,产品,无论是一线城市还是二线城市,城市内部各区之间的房价存在比较大价格梯度,每个区域情况更是各有不同,先确定具体区域,选对优质板块,再鸡肋户型也会涨;而劣质板块,户型再怎么优秀的房子也很难涨。买房如何选定板块详见知识星球。

提问:想请教一下,400万预算,仅考虑未来升值,上海买哪里的新房最优,首付可以250万,积分有66分,浦东的阳明花园您觉得可以考虑吗。

沪叔:你好,积分66分输于中档偏高的积分段,是60个月+60分的积分组成,泗泾的中铁建高层,赵巷的金地嘉迪路项目,马陆东的金地西郊,梅陇保利,都可以考虑2房户型。

这个项目卖的比较一般积分基本上没有啥要求,本身外高桥属于产业和厂区,未来的脱手客群比较固化,本区客占主力军,可以考虑但不是最优。如果就在浦东上班考虑通勤方便那是没什么问题的,看出发点是投资还是自住。

提问:沪叔,你好,不是富人区的张江,二手房还能卖到十五万一平,是不是有些贵啊?

沪叔:你好,张江虽然高薪职位多,但上一轮涨价绝不是张江男贡献的,最直接的原因还是张江集团学校民转公,只要有一套学区房就能进入浦东最好的中学,这也导致汤臣豪园和汇智河畔家园等小区房价暴涨。张江学校的最低上车成本都要上千万,小户型更是稀缺更多稀缺。如果说学区房拉高了张江的上限,那么供求关系就是支撑张江持续上涨的动力,有三十七万高端从业人员的产业园区,住宅用地供应积极极少,再加上张家男平均收入普遍偏高,房价的增长似乎也就理所当然了。张江还能涨多少无法确定,唯一能确定的是在浦东二零三五规划草案中,张江的定位是城市副中心,并且还是除了临港港唯一放松人才落户的板块,政策和人才的利好是张江上涨的底气。

提问:沪叔,你好,想问问九亭的复地富顿街区三期是否值得购买,是否可以保值升值,本人也是第一次买房所以比较谨慎。

沪叔:你好,复地富顿街区属于松江九亭的新盘,小区临河,距离9号线地铁站1.2km,周边带沿街底商,商场1km范围内步行可达,生活便利。户型56-159平,可以满足不同客户的需求。如果积分够,且对于区位能接受,是可以入手的。松江九亭的区位不错,离市区近,交通便利,这边保值是没有问题的。

提问:沪叔好,佘北家园的次新动迁房环境不错,佘山外国语学校,在赵巷地铁站和佘山地铁站之间,但两个都不近,都在3.5km以上。请问有投资价值吗?是否可以承接九亭、泗泾的溢出需求和大虹桥的溢出需求,多谢解答。

沪叔:你好,佘北动迁大居从自住方面优势就是当下单价便宜,未来生活配套会越来越完善。

缺点就是通勤不算方便,居住人群比较固化,基本难有较多涨幅,投资意义不大,属于跑输大盘的版块。

提问:沪叔,你好,上海刚需购房,预算300-500万,首套房上海还有学区比较好点的房子吗?购买总价300-500万左右的刚需房需要考虑什么问题呢?应该在哪里买比较好呢?

沪叔:你好,刚需购房者买房时需要考虑这几个因素,自住+潜力置换、长久居所、区域自住,更多的要考虑房产的增值可能性。在预算一定的情况下,没有绝对的好房,只有匹配你需求的房子,这才是刚需切实的选房标准。一般而言,刚需的购房要求会比较综合,要有个房子住,还得尽量不错的品质和物业,旁边有不错的学校,最好具备较大的升值空间。其实,刚需买房,最忌的就是贪大求全,什么都要好,导致忽略了真实需求,从而各方面失衡、不匹配。因此,第一次买房,其实是做减法的过程:满足自己最核心的需求,适当舍弃其他因素。预算300-500万的可以考虑嘉定、宝山、青浦板块。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重,未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块,也包括很多不宜公开的房产趋势解读,内部资料欢迎关注获得。

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0 条回复 A 作者 M 管理员
    所有的伟大,都源于一个勇敢的开始!
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