只有房地产才能救中国经济?摆脱对房地产的依赖,为什么那么难?

这几年,上自国家下至地方,喊得最多的口号就是“经济去房地产化”。其中海南最甚,扬言要“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”。口号喊得震耳欲聋。何为“经济去房地产化”?高层给出的定义是,“减少或降低对房地产投资拉动的依赖,让经济走上高质量

这几年,上自国家下至地方,喊得最多的口号就是“经济去房地产化”。

其中海南最甚,扬言要“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”。口号喊得震耳欲聋。

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何为“经济去房地产化”?高层给出的定义是,“减少或降低对房地产投资拉动的依赖,让经济走上高质量、可持续发展的轨道。”

这话说得没错,而且是一针见血指出了经济发展的关键症候:房地产吸纳了大量的资金、劳动力等资源,对高科技、实体经济、制造业等均造成了不同程度的挤压。结果是经济与房地产深度捆绑,过度依赖。

与此同时,走土地出让道路,炒地皮,抬升地价、炒高房价,更加重了普通刚需的住房负担,进而抑制了国人的结婚、生育、消费等意愿。

房地产蒙头发展的这些年,房价狂飙飞涨的这些年,居民部门77%(央行数据)以上的工资收入都投在房子上了,绝大多数家庭凭借房地产的升值,确实赚得了纸面财富,但不可否定,这是透支未来二三十年的消费能力换来的。

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全国住房严重稀缺时,这一套模式还能玩得转。随着住房向供过于求局面转变,购买需求锐减,全国的房价不断飙升,居民部门、地方部门债务不断高企,反噬也就开始了——2021年房地产到达天花板,随后销售额开始大幅萎缩,房地产投资更是“负增长”,对经济的贡献,也由之前的“拉动”转为“拖累”。

问题到底出在哪?为什么大家不买房了?为什么房地产这台引擎跑不动了?

用经济学家吴敬琏的话说,冰冻三尺非一日之寒。

简单扼要地说,其实是房地产对普罗大众剩余劳动的剥削,进行不下去了。其结果是银行、开发商、地方的债务无法继续向下传导,大量的房子无人接盘,房地产整个链条上的利益无法驱动了。

说穿了是房价太高,居民的收入太低,而且二者增长速度的差距,越拉越大。

10年前,房价也高,但至少对于绝大多数人来说,努努力还能够到,有希望就有干劲。现在绝大多数城市动不动就需要不吃不喝四五十年才能买房。越来越多的年轻人,在工作的城市,靠工资收入买房,可能性为零。

当个人努力毫无意义时,剩下的就只有绝望了,骆驼祥子自然也不可能再每天安分守己地拉车存钱了。于是躺平、摆烂也就顺理成章了。

一言概之,觉醒的一代,不陪你玩了。

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房价高就算了,偏偏这几年又遭遇了疫情这只“黑天鹅”——全球经济陷入衰退周期,我们也难独善其身。外贸不给力,外需不振,企业投资扩产意愿大降,活下去成为第一要务。随之而来的降本增效,落在无数家庭头上就是收入大幅降低,对未来充满不安。

别说投资买房了,这几年大多数家庭都在主动降杠杆、节约开支,做预防性储蓄。过去16个月,居民部门存款累计增加30万亿,就是最好的证明。

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另外,今年地摊经济活力增加、闲鱼二手交易额大增、彩票销售额同比增长40%、大厂降薪裁员潮一轮接一轮上演等,更直观或客观地反映了“消费在降级”。而官方定义,今年又是“消费提振年”,所以最终反应到经济增长上,自然也就不容乐观。

综上所述,不管是房地产还是经济,萎靡的根本原因在于投资和就业的不景气,尤其是民企投资意愿不足,影响最大,因为民企肩负着解决城镇地区80%就业的重任。

破局之道在何处?

5月26日,财经作家吴晓波发表专栏文章,明确提出,“提振当今十分低迷的国内需求,亟须找到一个大的投资和消费池子,此事宜早不宜迟。环顾天下行业,动一子而活全局者,恐怕非房地产莫属。因此,只有救楼市才能救内需。”

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他强调,吃旧药,走新路,真正推动中国房地产市场的战略转型。

吴晓波的观点,并不稀奇。其实早在去年,北师大教授董藩就提出过类似的观点。董藩说得更直接,只有房地产才能救中国经济。

而且两位的说辞基本一致:房地产的巨型产业链上,悬挂着数十个相关产业,同时涉及上亿的就业人口。

翻译过来就是:我国当前面临的经济问题,说穿了病根在房地产上——“顶梁柱”房地产救不起来,就业、投资、消费等均难有起色,经济发展回归正轨,也只能停留于口头上。

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接下来我想聊两个问题:第一,最佳解决之道,真的是走房地产拉动经济的老路吗?

站在既得利益者的立场,确实如此,因为再没有比从土地里刨钱、从房子上搞钱更容易的发展模式了,这是基本事实,不是不能说的秘密,更不是不能触碰的红线。

之前的文章铁锤聊过,全国的城市之所以对房地产过度依赖,说穿了是两方面原因:一是卖地卖房来钱快,贡献了地方财政来源的半壁江山。这为地方后续的发展,奠定了基础;

二是政绩驱动型政府,对房地产有天然的好感。卖一块地就能解决的资金问题,何必行千里路说万句话去招商引资?久而久之,这种对房地产严重依赖的毛病就养成了,毒瘾难戒。

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房地产不可能永远繁荣,更不可能一直拉动经济增长,这个道理大家都懂。尤其是日本、美国房地产泡沫破裂的前车之鉴,早就证实了,实体经济、高科技产业,才是支撑经济可持续、高质量发展的正道。但这些都投资太大、见效太慢,真理被掩埋。

事实上,现在最大的问题已经不是“要不要走老路”的问题,而是“想走而不得”——政策已出尽,但房地产始终救不起来。

就拿放水刺激来说,过去一年时间,市场上的资金总量增加了31万亿(M2)。按照14亿人口计算,平均每个人2.2万元,相当于国家帮助每个人都额外印钞2.2万元。

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在中国房地产的历史上,只要每次放水推高M2,房地产就会狂飙发展,房价也会被迅速推高,这个方法屡次奏效。

为什么这次不灵了?钱在金融系统打转,不往下层传导?归根结底是两方面原因,一是银行没能力放款,现在最需要钱的小微企业,但银行无法穿透小微企业的信用、资产、债务等情况,钱只能聚集在头部;二是经济大环境不景气,企业投资意愿低,即便拿到钱也不会投资。以前是投资房地产,现在都跑去买定存、基金了。

一言概之,传统的货币手段带来的信贷扩张,对于刺激经济的边际作用越来越低,且副作用越来越大了。

重点要说的是,其实现在的房地产已经不单单是钱的问题,而是很多基本面已经发生了巨变,最典型的有三个:生育率、结婚率、老龄化,这些已经发生变化的因素,决定了房地产不可能再回到过去。而且这些基本面都是无解的。

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第二,摆脱对房地产的依赖,为啥那么难?

了解完房地产在地方政府政绩中扮演的角色,房地产对中国经济的贡献,我们也就能明白,为什么摆脱对房地产的依赖那么难了,一句话就可以概括:房地产是中国经济的锚,更是地方政府政绩的最重要指标。

前段时间,昆山两房企降价卖房被处罚,已经让我们看清了到底是谁在害怕房价下跌。要知道,昆山可是全国百强县榜首,连他都无法脱离房地产、摆脱卖地收入,全国其它中小城市更不可能摆脱对房地产的依赖。

我说这些,并不是想给房地产正名,替房地产翻盘,而是在陈述基本事实。

更何况铁锤一直强调,把经济寄托于房地产,其实就相当于饮鸩止渴、竭泽而渔。

我们当务之急应该要做的是三件事:其一,对房地产不刺激也不打压,稳定现状即可。但考虑到楼市基本面的变化,求稳其实并不易,所以考验智慧的时候到了;

其二,扩内需才是关键。扩内需不是空喊口号,让大家把存款拿出来消费,而是从产业升级入手,加快产业数字化转型,提高生产效率,扩大国内外市场。说穿了是让企业赚钱,然后提高老百姓的收入;

其三,既然蛋糕无法继续做大,那就只能在分配上动手,缩小贫富差距,推动共同富裕。

最近这段时间,降薪裁员消息不断,被裁后月供还不上的案例,也开始扎堆出现。对此,我想说点个人意见:时代不一样了,要学会控制欲望,降低预期,铤而走险、孤注一掷的事情,千万不能再做了。

0 条回复 A 作者 M 管理员
    所有的伟大,都源于一个勇敢的开始!
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