转租要注意什么?转租遇到这些问题应该怎么解决?(上)

转租关系中各主体的称谓如何表述?  以普通的转租为例,通常以:出租人(房东)、承租人(租客)、次承租人(租客的租客)来表述,本文中为方便表述及便利理解,笔者会混合使用各种称谓。租赁合同与转租合同的关系  租赁合同与转租合同通常是两个独立的合

转租关系中各主体的称谓如何表述?

  以普通的转租为例,通常以:出租人(房东)、承租人(租客)、次承租人(租客的租客)来表述,本文中为方便表述及便利理解,笔者会混合使用各种称谓。

租赁合同与转租合同的关系

  租赁合同与转租合同通常是两个独立的合同。出租人与承租人签订租赁合同,承租人与次承租人签订转租合同(也有名为租赁合同实为转租内容的),租赁合同约束出租人和承租人,转租合同约束承租人和次承租人,两者通常没有依存、主从关系。

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房东同意转租是否必须明示作出表示?

  不一定,也有推定同意的情况。《民法典》第七百一十八条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

  即便如此,笔者还是建议有转租需求的朋友转租时尽量在事前取得房东同意,避免转租合同的不稳定影响及可能增加的各种成本。

房东未同意转租时转租合同效力如何?

  如果是转租各方真实意思,通常有效,但可能对房东没有约束力。房东知道租客转租六个内未提出异议或事后追认同意的,视为其同意转租;事后房东不同意转租的,转租合同对房东不产生约束力,承租人无权转租,次承租人不能取得承租权,次承租人可以向承租人主张违约责任。

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转租期超过租赁合同的剩余租期怎么办?

  超出部分对房东没有约束力。如果房东和承租人续约的,次承租人与承租人之间的转租合同继续履行;没有续约、次承租人被房东要求搬离的,可以要求承租人退还超出部分的租金并向其主张违约责任。

  次承租人超期(租赁合同租期)居住的时间需要向房东支付占有使用费用,当然,如果次承租人能与房东达成新的租赁合意对双方更为有利。

转租期内承租人欠租跑路怎么办?

  (1)承租人交纳租金的租期部分,转租合同继续履行。

  (2)承租人未交纳租金的租期部分,次承租人可以代其向房东支付租金,并向承租人主张抵销转租租金。

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转租的房屋不能办理营业执照怎么办?

  次承租人通常可以解除合同,要求赔偿损失。商铺或写字楼转租的场景中,租赁的目的就是开展经营活动,当合同目的无法实现时,次承租人可以提出解除合同、退还租押金、赔偿损失。

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今天就先讲到这里,希望大家都能租到心仪的房子

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