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深圳楼市:买房对板块认知不能局限当下!

我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:提问:深叔,你好,单身,刚需,目前无房,准备在宝安

深圳楼市:买房对板块认知不能局限当下!第1张

我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,单身,刚需,目前无房,准备在宝安买一套房用来自住,目前攒了150万首付,对户型没有什么要求,1房也可以接受,请问各个片区有哪些楼盘值得考虑呢?

深叔:你好,宝安各个片区适合150万首付的楼盘如下:一、翻身片区。特征在于:一是区位优越,离前海、南山很近,容易承接外溢需求;二是前期涨幅小,潜力不错;三是老破旧多,有旧改潜力;四是片区内学校口碑一般。二、西乡片区,特征在于:一是同样区位优越,容易承接外溢需求;二是旧改推进,规划逐渐完善,潜力也有;三是产业基础好,容易吸纳就业。三、松岗片区,特征在于:一是离光明、松山湖较近,区位尚可;二是前期涨幅不大,有发展潜力,不过工厂多,宜居性较差。四、新安福永片区。具体买房选筹,详见知识星球内部分享。

提问:深叔,你好,已婚,有个3岁的孩子,考虑快要到上学的年龄了,正在为上学的问题发愁,想问一下目前哪个片区有较好的学区房,蛇口怎么样呢?教育资源如何?

深叔:你好,蛇口地区发展时间较早,生活氛围和商业氛围都比较不错,有部分为高端住宅区和商业区,其余为老旧中低端住宅区。居住在蛇口地区,整体的居住环境极佳,生活配套设施齐全;周边交通便利,有2号线和5号线加持,交通便捷度较高;教育资源丰富,学校较为集中,其中不乏育才学校、南外学校、南二外学校等名校,更聚集了许多国际学校,深圳广为人知的几所国际学校都在蛇口,蛇口地区未来会有较好的发展前景,比较值得购买。

提问:深叔老师,我买房预算有限,我有两种选择:要么就是买以后会发展起来的远郊区房子,价格便宜房间大;要么就是买市区离我上班近的房子,单价贵房间小;都有好处和坏处让我很纠结,不知道买房地段怎么选?

深叔:你好,买房地段如何选择,建议在能力范围内选择越靠近主城区的核心地段越好,即“近新贵”。首先,中国的城镇化速度虽然发展较快,但想要在短期内实现远郊区与主城区发展速度对等,几乎是不可能的,主城区资源倾斜,经过长时间的积累拥有完善的配套,这些都不是远郊区能迅速赶上的。其次,在远郊区买房对购房者来说意味着更多时间被消耗在通勤上,周边人际交往联系减淡,教育、医疗资源不足,难以给孩子、老人一个更为优质的环境。最后是房产的增值空间,主城区周边的新区开发力度、资源规划投入都要比远郊区高,增值幅度依靠区域的发展速度,因此近主城区的新区会有更高涨幅,同时周边配套也更优质,居住舒适度、升值价值都比远郊区要高得多。因此,虽然主城区房产单价较高,购房难度更大,但我们完全可以选择主城区附近单价相对较低、开发成熟的新区,建议不要图所谓的未来发展红利选择远郊区。具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部分享。

提问:深叔,你好,我在深圳西乡有一套自住的三房,龙华龙光玖钻有一套公寓,沙井有一栋统建楼,在东莞有一个社区商铺,两个公寓,总共欠款490万,现在有现金500万,请问我该如何资产优化?

深叔:你好,西乡碧海片区去年涨幅较大,但华丰海岸城、富通城等楼盘对碧海等影响较大,腾讯博大等利好需要时间兑现;东莞商铺返租回报在6%以上可以继续保留;二三线城市可用住宅多,购买力低,不建议继续持有公寓,除非是全市地标级别的;龙光玖钻公寓品质较高,预计会持续横盘;沙井统建楼是小产权房,不具备融资属性,不能正常交易,只能私下转让,建议出手。总的来说,建议买房者将手中的公寓、商铺等劣质资产尽快出手,再利用资金投资住宅,选筹1500-1800万的房子,可以考虑蛇口太子湾、前海妈湾桂湾前湾、新宝中、碧海、南山后海、科技南、华侨城、香蜜湖等区域。

提问:深叔,你好,名下无房无贷,目前首付是100万,想在南山、福田买房,请问我还有机会在南山、福田地区购得不错的房子吗?

深叔:你好,目前阶段,50万首付几乎是深圳最低的上车级购房门槛,但是这样的楼盘的整体质量不佳,地理位置与交通都相对不便。总价180万左右是目前南山、福田入门级房产的基本门槛,而100万以内想要在这两处买房,只能是纯刚需客户。整体来说,首付100万买到的基本都是单间或者一室一厅的,面积在20-30平米左右,周边的基础设施与交通等都比较不错,各位购房者可以根据自己的偏好与实际需求进行购买。

提问:深叔,你好,在外地有一套房子,感觉升值空间不大,感觉还是一线城市的房地产比较值得,准备在深圳买房投资,请问如果我想用租金覆盖月供的话,需要达成什么条件呢?

深叔:你好,想要在深圳的商圈人流密集区域实现以租养贷,需要住宅首付不低于七成,公寓首付不低于五成。投资房产的原则是本金越少越好,想达到本金减少的目的,一方面通过房子增值租金增加来实现,另一方面可以套利增值部分,这样提高了资产利用率。如果资金充足建议考虑福田南山的次新房,资金一般可以考虑龙岗中心区的次新房。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类:除了自住不建议购买,而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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    所有的伟大,都源于一个勇敢的开始!
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