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深圳楼市,真的要变天了

都知道,深圳地少人多,面积只有北京的八分之一,是一线城市中面积最小的城市。但近几年来,在解决居民住房这件事上,深圳一直都是不遗余力,说是父母为孩子操碎了心也不为过。这不,深圳刚宣布完要加大力度筹集建设保障房,关于保障房的新规就来了。015月

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都知道,深圳地少人多,面积只有北京的八分之一,是一线城市中面积最小的城市。

但近几年来,在解决居民住房这件事上,深圳一直都是不遗余力,说是父母为孩子操碎了心也不为过。

这不,深圳刚宣布完要加大力度筹集建设保障房,关于保障房的新规就来了。

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5月19日,深圳住建局印发了《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》。

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工作指引提出,要紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区,多渠道筹集保障性租赁住房。

关于今年深圳各区需要筹集保障房的数量,如下图所示:

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据统计,罗湖区、南山区和福田区需筹集的保障房,共计20025套,占比高达68~89%。

而这几个区域,其土地资源又相对紧张。

一边是可供应开发的土地有限,一边又要加快推进保障房的筹集建设,在这种趋势下,盘活闲置存量的技术活就要用上了。

根据《指引》新规,以下6类社会存量房屋将筹集改造为保租房:

1、住宅;

2、商务公寓;

3、产业园区配套宿舍;

4、商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋;

5、城中村房屋;

6、其他社会存量房屋。

相比新建房屋,将这类卖不掉的房子稍加改造一下,然后用来供给保租房,不仅时间周期快,成本也相对更低。

增量不够,存量来凑,只要思想不滑坡,办法总比困难多。

02

在深圳的住房结构当中,城中村占比远远大于商品房。

调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,占深圳土地总面积的1/6;城中村数量超过1700个,常住人口超过1343万人。

一直以来,很多人对城中村的印象是脏乱差,环境不好,破破烂烂。

而如此庞大的建筑基数,在对其综合改造方面有了很大的想象空间。

为了推进城中村规模化改造工作,深圳市人才安居集团与微棠公司展开合作。

微棠公司做的事情,是通过大规模回收城中村的房子,然后经过改造之后,或用作市场化的长租公寓,或纳入深圳保租房。

此前由微棠接手的大浪元芬村,就从握手楼改造成了多彩公寓。

深圳楼市,真的要变天了第4张深圳楼市,真的要变天了第5张

除此以外,为解决产业园区员工的住房问题,深圳在4月份发文宣布:“工业上楼”将配建宿舍型保租房,每年建设不少于100万平方米。

这是啥概念?

100万平米,如果按30平/套计算,即每年新增3万多套房子,哪怕按50平/套计算,每年也新增2万套。

而去年深圳入市的新房项目,也就在5万套左右。

目前,深圳“工业上楼”保租房项目正在稳步推进。

以南山智造红花岭产业园为例,这里共配建配套宿舍约3000套,优先面向园区内员工出租,建成后可为7000人提供居住保障。

在存量中要增量,深圳发力筹集保障房的决心,可见一斑。

03

在筹建保障房这件事上,深圳又是出钱又是出力,背后释放出了几个信号。

其一,留住人才。

2022年,深圳常住人口下降了1.98万人,是1979年立市以来首次负增长。

这个数据其实参考意义不大,因为里面掺杂了很多因素,包括深圳本身也在有意识地主动筛选人才。

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重要的是,怎样才能留住这些人才。

老话说,要想抓住男人的心,先得留住男人的胃。

一座城市留住人才的手段很简单:在外,有钱可赚;在内,居住舒心。

其二,冲击商品房。

在这么大的保障房供应下,对偏远地段和低端商品房会造成一定较大的冲击,同时也会有一部分潜在购房者从商品房市场,转向到保障房市场。

其三,富者恒富。

很多政策的初衷,原本都是为了稳房价,最终却起到完全相反的作用,可以参考大城市的新房限价。

越是新房限价越严重的城市,倒挂越是厉害,抢房的人越多。

天量保障房供应也是一样,短期内会对市场带来情绪上的利空。

但长期来看,核心板块的优质商品房,价格还是会持续上涨,因为优质商品房已经超越了居住属性,成为有钱人的收藏品,也是财富的蓄水池。

从这个角度来看,未来真正能在楼市赚钱的人,注定只属于极少数。

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