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碧海「越秀潮樾府」值不值得买

大家好,我是荣杏。房产价值投资实战派,第三方独立观察人。做全网蕞硬核的楼盘评测,详细全面、中立客观,帮助你做合理的买房决策。2019年,越秀首入深圳,打造尖岗山代表作「越秀和樾府」。2022年,深圳第二轮集中土拍上,越秀一举摘下碧海、宝中两

大家好,我是荣杏。

房产价值投资实战派,第三方独立观察人。

做全网蕞硬核的楼盘评测,详细全面、中立客观,帮助你做合理的买房决策。

2019年,越秀首入深圳,打造尖岗山代表作「越秀和樾府」。

2022年,深圳第二轮集中土拍上,越秀一举摘下碧海、宝中两宗地块,分别命名「越秀潮樾府」和「越秀瑞樾府」。

从拿地到计划入市,仅用了半年时间,越秀向大家展示了老牌国企的实力,以及精耕深圳的决心。

目前项目已经取证,备案均价7.21万,比限价还低2000+,据说比下一批次同户型价格低50万以上。备案单价约6.6-7.5万/㎡,备案总价614-704万,简装交付。

首推180套93㎡三房两卫产品,总价614万起上车碧海三房,门槛非常低了。

5月20-25日i深圳登记,冻资20万,5月25日公布入围名单,5月27日线上选房。

项目首开毛坯价送简装,冻资且开盘当天认购,享一年物业管理费。

篇幅有限,还有更为详尽的楼评版本(深化:“户型点评/选房攻略”内容;增加“家居环境分析”内容),对「越秀潮樾府」项目感兴趣的朋友们请评论区告诉我。

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基本信息

开发商

 深圳越胜房地产开发有限公司

占地面积

 约1.68万㎡

建筑面积

 约9.61万㎡

总栋数

 5栋

总户数

 780户

车位数

 704

容积率

 4.0

绿化率

 30%

总层高

 30-32层

交付时间

 2025年6月30日前,简装交付

类型

 商品房、保障性租赁住房

地段分析

「越秀潮樾府」位于宝安碧海片区。

该片区能同时享受前海、宝中、腾讯企鹅岛的外溢,概念十足。

另外,碧海也是宝安少有的无自建房、厂房的片区,近海,交通方便,居住环境氛围纯粹,生活气息浓厚。

周围都是次新社区,整体城市面貌比较新。

片区已经很久没有供应过新盘,算是供应比较稀缺的板块。

2021年「榕江壹号院」(备案均价7.9万)售罄之后一直没有新盘供应,而「京地海樾府」则是完全没声音。

片区未来还有较大的发展空间,主要依托前海、宝中和腾讯企鹅岛。

有产业、有工作机会,就能带来人气,也带来大量的居住需求,带动片区房价上涨。

前海:已入驻以腾讯为代表的世界500强投资企业累计361家,还有安盛、瑞银、西门子、帝亚吉欧等一大批优质企业。

宝中:拥有和深圳湾一样高大上的定位。以金融集群发展为主,作为前海地区协作配套功能延伸区和深圳新的经济与科技创新力量聚集区,手握宝湾大厦、瑞湾大厦、俊峰汽车产业链总部、vivo深圳总部、深圳农村商业银行总部等。

企鹅岛:一座面积达200万㎡的“网络城市”,约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业,形成“六基地一平台”。根据估算,企鹅岛最终可容纳近10万名员工。

交通路网方面,未来等海滨大道开通,可以接滨海大道,把机场——碧海——前海——深圳湾——福田连成一线,实现东西串连,交通更为便捷。

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海景,是这个项目的最大亮点。有没有海景,也是房价的重要分水岭。

「深圳湾一号」2013年开盘时均价约9万/平,2021年成交价就去到了23.36万/平,现在二手房挂牌超过30万/平。

「半岛城邦」已经入市四期,其中拥有一线滨海景观的一期、三期挂牌价均超过17万/平,二手房成交均价也在16.59-22.86万/平,远高于非滨海首排的二期。

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配套点评

【交通地铁】

距离地铁11号线碧海湾站直线800米,步行15分钟可达。这条快线连通机场、宝中、前海、深圳湾、福田中心等核心地带,还设有商务座,通勤还是不错的。

自驾10分钟达大铲湾、15分钟达宝中、20分钟达前海、30分钟达后海。

未来还有规划的海滨大道就在小区门口,建成后将连通机场到滨海大道到滨河大道,是一条贯穿深圳东西部的快速路。

小区离沿江高速西乡口不到3公里,可联通深中通道和机场闸道。

【商业配套】

自带2000㎡商业,周边住宅底商遍布,日常生活需求下楼即可满足。

距离约8万㎡前海科兴天地集中式商业400米,目前已有瑞幸咖啡、混果汁、有家便利店等品牌入驻,预计2023年5月全面开业。

距离天虹汇一城1.6公里、QCC大仟里2.5公里,再远一点4.5公里还有宝中壹方城和欢乐港湾。

【教育资源】

自带一所9班制公办幼儿园,400米范围内有宝安区机关第二幼儿园。

小学有西湾小学、红树林外国语小学、海港小学、碧海小学。

初中有宝安第一外国语,上学有点距离,还有海湾中学,宝安区排第七。

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【生活配套】

1公里范围内有碧海高尔夫、西乡体育中心、碧海湾公园,远一点还有西湾红树林公园。

离宝安体育中心3.5公里,4公里达欢乐港湾、宝安图书馆、宝安青少年宫等。

【医疗资源】

距离深圳恒生医院仅700米。

6公里范围内还有宝安妇幼保健院、深圳医院、深圳市宝安中医院等,总计有4家三甲医院,医疗配套不错。

再远一点还有南方医科大学深圳医院,或者上沿江高速10分钟也能到前海泰康国际医院。

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楼栋分析

「越秀潮樾府」由5座建筑合围组成,1栋1单元,1栋3单元,1栋4单元为可售商品房住宅单元,1栋2单元为自持保障性租赁住房单元,2栋为9班幼儿园教学楼。

其中住宅楼420套,租赁房360套,共计780套,车位704个,不过商品房业主能保障1:1持有月卡。

1栋3单元、1栋4单元是两栋连体,每单元2梯4户,本次不售。虽然距离海景较远,但它位于两条大路之间有一定间距,因此不会受到交通噪音的影响。

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首开的1栋1单元2梯6户,共180套,全是约93㎡的三房二卫户型,有横厅和竖厅两种设计。

整栋所有竖厅户型都是一线海景房,没有多少遮挡, 10楼以上的海景就非常漂亮了。

为了有更好的景观面,朝向分西南和东南,且都有比较好的通风和采光,每个户型都有大飘窗和大阳台。

但也是有牺牲的,为了一线海景,需要承受全方位的噪音影响。

首当其冲的,就是飞机噪音。碧海片区距离机场很近,飞机七八分钟一班,踩盘时中午实测噪音分贝在70左右。这也是大家吐槽碧海片区最多的地方。

其次,「越秀潮樾府」距离沿江高速和未来的快速路海滨大道比较近,路噪也无法避免,未来等妈湾跨海通道完工之后,会分流月亮湾大道的大货车,从这边经过,所以路噪还会增强。

所以,如果要买这个项目,一定要自己亲自过去体验,看看是否能接受噪音,再做决定。

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户型点评

本次供应180套93㎡三房二卫。

几乎所有竖厅户型都是面朝大海、通透,带2米宽大阳台。

总体来看,户型都比较周正,产品力比较强。

但是非主卧空间比较紧凑,两个次卧甚至放不下床头柜。

【93㎡三房二卫竖厅】

这个户型的亮点是儿童房两面取光,L型窗设计,飘窗也能有效利用。

客厅的墙面设置了冰箱位,U型厨房瞬间大了起来,这个设计不错。

阳台2米进深,既可以设置为休闲健身场所,也可以放个茶桌,不过长度一般般。

算上飘窗和阳台,实际得房面积有75.33㎡,开间3.6米内算凑合。

最大的问题,是空间利用率不如横厅。入户的一长条空间,与客厅到主卧之间的一长条过道,大概有4~5平左右,基本上是纯浪费。

如果厨房能做成开放式,空间会少浪费一部分。

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【93㎡三房二卫横厅】

南向采光面有13米,通透性不错。

餐客厅开间有5.5米,非常阔绰,主卧南北通设计也是亮点。

窗台很多,算上飘窗阳台的实际得房面积有76.7㎡,比竖厅户型的使用率高一些。

缺点是入户卫生间的设置,实际使用起来不太方便。老人小孩洗个澡要横穿整个客厅。

另外,厨房和餐厅间隔有点远,做饭端菜收盘子都会比较麻烦。

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【选房攻略】

虽说楼盘一直在宣传一线海景,但我认为,碧海的海对比蛇口和深圳湾,并没那么值钱。

另外,海边的房子湿气会偏重,优先选择通透、通风条件好的户型。

开发商定价时,层高因素影响并不大,每层总价仅差2万,仅10楼出现跳涨17万。但考虑到临海未来要建设国家远洋渔业基地和国际金枪鱼交易中心,会遮挡低楼层海景,所以在满足预算范围内,尽量都从高往低了选。

未来二手买卖时层高价差就会比较明显了。

横厅户型的位置比竖厅远离沿江高速,相对来说噪音略小;

最主要的,是空间利用率更高,5个平方就是35万的价值了。

所以,更在意噪音而非景观、更在意户型使用率的的同学,推荐入手横厅户型。

价格对比

【价格参考】

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【周边价格】

旁边的次新小区指导价:「华丰前海湾」8.4万,「玉湖湾」8.2万,「泰华阳光海」8.1万,「富通城4期」7万,「松茂御龙湾」7.7万,「碧海君庭」8.3万,「城市峰尚」7.6万。

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二手房挂牌价基本在10.4-11.1万之间。「玉湖湾」、「松茂御龙湾」、「华丰前海湾」的二手房挂牌分别约10.4万/㎡、约11.1万/㎡、约10.6万/㎡,「城市峰尚」二手房挂牌价约10.6万/㎡。

所以还是有不错的倒挂空间。

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购买价值

【亮点分析】

地段:前海合作区内、腾讯岛产业地带、交通便捷、居住气氛浓厚、次新住宅稀缺。

产品:老牌国企越秀打造、户型方正、户户都有一线海景;品质也不错,400平的泳池、8.8米的入户大堂、安装人脸识别电动门、门窗3层玻璃等。

价格:低于附近成交价3万/㎡,存在倒挂空间;614万可上车三房,在全市范围内同等预算条件下,要找到更优选还是有难度的。

通勤:自驾和公共交通都比较方便。

对于前海和宝中工作的人群,高峰期20分钟内可达,不会有通勤焦虑。

对于腾讯企鹅岛上班族更友好,自驾10分钟到工位。

未来更是有海滨大道加持,很快能到达深圳湾和科技园。

【缺点提醒】

噪音:海陆空全方位噪音,沿江高速和飞机航道的噪音都很大,且无法避免。

体量:占地面积不大,塞了5栋房子,显得园林很小。

人群:780户中有360户是租赁房,租户与业主共享一切配套设施和停车场。居住人员会有点混杂。

学校:很一般,看重好学区的家长们要三思。

地铁:离地铁站有一定距离,步行需15分钟。

商业:近距离的商业配套不够完善,大型商场都需要开车或者公共交通出行。

车位:算上租赁住房,车位配比不到1:1。

【总结】

「越秀潮樾府」是个优缺点都很突出的项目,在区位、规划、产品、价格上都有不错的优势。

如果你是:

小年轻、南山/宝安上班,

想买在西部、靠近核心区,

现在有性价比,未来有成长性、有投资价值预期,

喜欢一线海景,

不在意噪音、学位、居住人群,

那么「越秀潮樾府」可以作为你们的优选。

买房是因人而异的。

虽然我—直提倡看房200套,但实际情况是很多人并没有那么多时间精力,所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。

如果你在买房这件事情上遇到困惑或困难,欢迎咨询「荣杏说房」。

荣杏姐自己也是一名买房人,跟大家在同一阵线上。本着精益求精甚至是吹毛求疵的态度,每—篇楼评都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考,费时费力颇多,码字不易所以文章更新不频,但值得大家等待。

0 条回复 A 作者 M 管理员
    所有的伟大,都源于一个勇敢的开始!
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